EKOHABER/ Elif Didem Danacıoğlu
İnşaat sektör temsilcileri konut stoğu konusunda bireysel tercihlerin sonucu olduğunu söylerken, satılamayan konutların, projeye uygun mekan tercihinin ya da yanlış pazarlama ve satış stratejisi izlenmesinden kaynaklandığını belirttiler. Konut satışları ve konut stoğunda görüşlerini ifade eden inşaatçılar, konut sektörünün 2017 ile beraber “olumlu görüş” politikası izliyor. Görüşler, doların yükselmesi iç piyasada alım anlamında durgunluk oluşturduğu gibi yabancıya konut satışında yabancılar anlamında avantajlı bir durum ortaya çıktığı izlenimi veriyor. Depreme dayanıklı yapı ihtiyacının fazla olduğuna da değinen inşaatçılar, toplumda depreme dayanıklı ve güvenli yapı bilincinin artığını, faiz oranlarında yeni düşüşler sağlanmaz ve ev fiyatları yükselmeye devam ederse talepte bu doğrultuda azalacağını ifade ettiler. İnşaat sektörü temsilcileri konutta yaşanan son gelişmeleri değerlendirdi.
İşte görüşler...
‘ŞEHRİMİZ KONUT SATIŞLARINDA ÜSTLERDE KENDİNE YER BULMAKTADIR’
ADİL GÖKÇADIR - İMSİAD BAŞKANI
Son istatistiklere bakıldığında konut satışlarında artışın durmadığını devam ettiğini görüyoruz. Sadece artış oranında bir düşüşten söz edebiliriz. Bunun nedeni de Türkiye’nin şu an içinde bulunduğu genel durum. Bursa her zaman olduğu gibi bu artışta yine en ön sıralarda. Konut stoğu konusuna gelecek olursak genel olarak bakıldığında bir stoktan değil ama bazı yatırımcıların daire satışlarının çok yavaş gittiğinden söz edebiliriz. Bu tamamen bireysel tercihlerin sonucudur. Satılamayan konutların, projesinden, projeye uygun mekan tercihinin ya da tersinin hatalı olmasından veya yanlış pazarlama ve satış stratejisi izlenmesinden kaynaklandığını düşünüyorum. Genel olarak bu işi doğru yapanlar için bir konut stoğu söz konusu değil. Buradan hareketle yeni konutta bir stoktan söz edilemez. Ancak eski konut stoğu vardır. Kentsel dönüşümün burada kilit rol oynadığını söyleyebiliriz. Eğer kentsel dönüşüm bir an önce hızlanmazsa bu stok artarak devam edecektir. Bu devam ederken ayrıca yeni arsa kalmadığı için arsa spekülasyonlarının da etkisiyle arsa fiyatları aşırı derecede artacaktır, ki şu an bu durumu yaşıyoruz önlemler alınmazsa eski konutlarda stok, yeni konutlardada fiyatlar artacaktır.
‘SADECE MARKALI KONUTLARDA BİR KONUT STOĞU OLABİLİR’
SERTAÇ KARAALP - ALPİŞ GROUP
Konut satış oranlarında bir gerileme yok, firma bazlı sıkıntılar olabilir. Genel piyasaya baktığımızda bir sıkıntı yok, hareketlilik var. Özellikle konut faiz oranlarının düşürülmesiyle ilgili canlılık mevcut. Konut satışlarında durma noktası diye bir şey söz konusu değil. Yeni konut ve büyük projelerde daireler iyi satılıyor. Orta ve biraz daha büyük firmalarda belki satış noktasında sıkıntı olabilir. Şu anda tehlike arz edecek kadar bir konut stoğu yok. Kendi projemizden yola çıkacak olursak eğer, 1 yıl içerisinde bitirdik . İstanbul ve marka projelerde biraz sıkıntı var, satış rakamları iki yıldır çok ciddi oranda şişirildi.
Bursa’da ortalama metrekare fiyatı 3 bin- 4 bin Türk Lirası iken, İstanbul’da 12 bin-15 bin Türk Lirasına çıktı. Buda çok ciddi bir rakam ve alım gücünü de etkiliyor.
Sadece markalı konutlarda bir konut stoğu olabilir, orta ve alt segmente hitap eden projelerde sıkıntı yok.
‘ARZ VE TALEP DENGESİ BOZULDU DİYEBİLİRİZ’
MEHMET ALBAYRAK - TMMOB İMO BURSA ŞUBESİ BAŞKANI
Konut satışları 2016 yılında beklenenin üzerine çıkamadı. 2015 yılında 1 milyon 159 bin 268 konut satılırken 2016 yılının sonuna yaklaşırken bu yıl 1 milyon 149 bin 122 konut satışı gerçekleşti. Bunda en büyük etken Türkiye’nin yaşadığı olumsuz süreçler ve darbe girişimi oldu. Ekonomik güvensizlik, konut yatırımlarını geri plana itti. Fakat son yıllarda arsa ve konut fiyatlarında durdurulamaz şekilde artış yaşandı. Bu nedenle konutta yeni spekülasyonlar oluşmaya başladı. Konut satışlarını arttırmak için kredi faizlerinde gerçekleştirilen düşüş konut satışlarını bir nebze olsun hareketlendirse de yeterli olmadı. Çünkü yeni konut projeleri hızla yükselirken satışlar aynı oranda artmadı. Arz ve talep dengesi bozuldu diyebiliriz. Kentsel dönüşüm ve kentsel yenileme ile birlikte güvenli konut sayısı artıyor fakat üretilen konutlara baktığımızda sosyal konut anlayışından uzaklaşılmış durumda.
‘KONUT SEKTÖRÜ YENİYIL İLE BERABER HIZLANACAKTIR’
ALPARSLAN ŞENOCAK MÜSİAD BURSA İNŞAAT VE ÇEVRE SEKTÖR KURULU BAŞKANI
Sanayi alanında gelişmişliği ,şehirleşme ,yatırım anlamındaki cazibesi ve 2.850.000’e yaklaşan nüfusu ile Bursa’da mevcut konut stoğu ve şişme yoktur. Dönemsel olarak ülke ekonomisindeki dalgalanmalar arz ve talep dengelerinde değişikliklere sebep olmaktadır. Son zamanlarda yaşanan doların yükselmesine bağlı durgunluğun geçici olacağını ve 2017 için gerek faizlerdeki indirimler,gerek hükümet nezdindeki vergi düzenlemeleri, gerekse yapılacak kampanyalarla satışların normal seyrine geleceğini düşünüyorum. Doların yükselmesi iç piyasada alım anlamında durgunluk oluşturduğu gibi yabancıya konut satışında yabancılar anlamında avantajlı bir durum ortaya çıkmıştır.
İç piyasanın canlanması için gerekli faiz indirimlerinin aşağıya çekilmesi, KDV nin düşürülmesi, Kredilendirme oranının yukarıya çekilmesi suretiyle Konut sektörü yeni yıl ile beraber hızlanacaktır. Bursa da konut talebinde azalma olmadığı gibi arz konusunda yeterince konut olmaması fiyatlarda yükseklik oluşturmaktadır.
‘PLANSIZ BİR ÜRETİM VAR’
NECATİ ŞAHİN – İNŞAAT MÜHENDİSİ
Bursa’da yaklaşık yılda 20 bin konut üretiliyor. 2015 yılı içerisinde yüzde 20 stoğa ayrılıyordu ama şu anda yaklaşık yüzde 30’lara çıktığı söyleniyor. Üretilen konutların yüzde 30’u satılamıyor, stokta bekliyor. Plansız bir üretim var.
‘LÜKS DAİRELERDE MEVCUT STOK VAR’
OSMAN ÇELİK – ÖZÇELİKSAN İNŞAAT
Lüks konutlarda satış durgunluğu var ama normal konutlar seyrinde devam ediyor. Bursa’da konut stoğunun fazla olduğunu düşünmüyorum, lüks dairelerde mevcut stok var.
‘KONUT ÜRETEN BİR FİRMA OLARAK STOKSUZ ÇALIŞIYORUZ’
ALPASLAN TAŞYAKAN - TAŞYAKAN İNŞAAT
Konut satışlarındaki düşme, öncelikle proje lokasyonu ve projeden kaynaklanıyor.
Fiyatların yüksek olmasından dolayı bir konut stoğu olmakta ve yanlış projeden ötürü satılamamasından dolayı olabilir.
Şirketimiz açısından baktığımızda, stok yok. Konut üreten bir firma olarak stoksuz çalışıyoruz.
Önemli olan doğru projeyi doğru lokasyon ve fiyatla satmak ile alakalı.
2017 yılındaki daire satışları çok daha iyi olacaktır.
‘DURAĞANLIK MÜŞTERİDEN DEĞİL, FİRMADAN KAYNAKLI’
CİHAT BAKGÖR – GÖRYAPI
İnşaat sektörünün üretimi yıllara yaygın ve her başlayan proje konut sayısı demektir. Biz satışlarımızda durgunluk yaşamıyoruz. Fiyat yüksekliği satışın durağanlığına sebeptir. Proje de kullanılabilir alanların iyi değerlendirilmesi de tercih sebebidir.
Güncel olayların ticareti etkilememesi lazım. Bence durağanlık müşteriden değil, firmadan kaynaklı.
‘DEĞERİNE DAİRE SATAMIYORUZ’
GÜLTEKİN TAVİŞ – REFORM GRUP İNŞAAT
Şu anda konut satışı oluyorsa da, piyasalarda sıcak satış yok. Firmamıza ait stok yok fakat, genele baktığımızda stok var deniyor. Piyasada değerine daire satılmıyor, fiyatlarda yüzde 30 – 40 oynama yapılmak zorunda kalınıyor.
‘İKİNCİ EL SATIŞLARDA SÖZ KONUSU OLABİLİR’
MUSTAFA DEMİR – EMİROĞULLARI İNŞAAT
Konut satışlarının durma noktasına geldiği doğru ama, konut stoklarında büyük bir artış yaşandığı fikrine katılmıyorum. Projesi biten, satılmayan konut yoktur, ikinci el satışlarda söz konusu olabilir.
‘LÜKS KONUTLARDA BİR STOK OLDUĞUNU GÖRÜYORUZ’
YUSUF AYDIN ESKİBOZKURT - BURTİMDER YKB
Sektörde de Bursa’da da konut fazlası olduğunu söyleyebiliriz. Döviz kurundaki artışlar doğal olarak inşaat malzemelerine fazlası ile yansıdı ve maliyetler bu anlamda arttı. Hem kentsel dönüşümün getirdiği faktörler hem de dolardaki artış ev fiyatlarının da yükselmesine sebep oldu diyebiliriz. Bursa’da ki konut fazlası da aynı zamanda 2000’li yılların öncesindeki yapılarından oluşuyor. Yani Bursa’da eski yapı stoğu yeniye oranla daha fazla. Konut stoğunun artma sebeplerinden bir diğeri de vatandaşın kredi faiz oranlarının düşmesini beklemesinden kaynaklandığını düşünüyorum. Bu bekleme satışları olumsuz etkiliyor ve doğal olarak bir stok durumu oluşturuyor. İkinci el konutlarda çok fazla stok olmadığını, genelde lüks konutlarda bir stok olduğunu görüyoruz. Vatandaş kredi çıkan ikinci el konutları hem uygun fiyatından hem de kentsel dönüşümden faydalanabilme ihtimaline karşı yatırım yapmak adına tercih ediyor. Yapılacak kampanyalar ve kredi oranlarında ki düzenlemeler ile konut satışlarının hareketleneceğini düşünüyorum.
‘KORKULACAK BİR STOK OLDUĞUNU DÜŞÜNMÜYORUM’
NAMIK ZİYA MESCİOĞLU – MESCİOĞLU İNŞAAT
Türkiye genelinde konut satışları 11 ayda yüzde 4,54 artış, Bursa’da ise bu oran yüzde 4. Türkiye genelinin altındayız ama bizden yukarıda olan şehirlerinde üzerindeyiz. Geçtiğimiz yıl 44 bin 916 konut satılmış, bu yıl 46 bin 712’ye çıkarak yüzde 4 artış yaşanmış.
Türkiye genelinde konut satışları yüzde 4, 54 artış sağlamış. Bursa, Türkiye ortalamasının yarım puan aşağısında ilk 11 ayı kapatmış durumda.
Bursa’da çok fazla stok var diyemeyiz.
Bursa göç alan ve kendi nüfusuda artan bir şehir olduğu için çok korkulacak bir stok olduğunu düşünmüyorum fakat, bir miktar var.
‘BURSA’DA YENİ BİNA STOĞU YOK’
NACİ ŞAHİN – BURÇİN İNŞAAT
Bursa, kentsel dönüşümün hızla uygulanmak istendiği 4. büyük şehir. Dolayısıyla halen deprem riskininde ön planda olan şehirlerinden biri. Bursa’da yeni bina stoğu yok, kentsel dönüşümle birlikte Bursa’daki yenilenme nitelikli ilerliyor. Bursa’da yeni bina ihtiyacı halen açık, çünkü yenilenme yüzde 43’lerde, yüzde 60 hâlâ eski yapılanma mevcut.
Konut stoğu yok, fiyat artışında şişme vardı diyebiliriz.
‘ÖN PLANDA ÖZEL PROJELER VAR’
MURAT EVKE - EVKE GRUP
Bizim açımızdan bir problem yok, üretimimiz ve satışlarımız devam ediyor.
Ölçek, stok ve proje boyutu önemli, bunların incelenmesi gerekiyor. Proje kendi özelliği itibariyle diğer projelerden ayrışıyorsa satıyor. Müşteri seçici, ön planda özel projeler var. Burada önemli olan pazarlama, yer ve doğru proje olması.
‘SATIŞ SIKINTISI YAŞAMIYORUZ’
ÖMER KUMOVA- KUMOVA İNŞAAT
Konut satışlarında azalma olduğu doğrudur ama durma noktasına geldiği konusunda öyle düşünmüyorum.
Kendi firmamıza baktığımızda o anlamda bir durma göremiyorum. Tamamlanmış olan projelerde geçmiş maliyetlerden dolayı daha uygun fiyatlara ev alınabilecek bir süreç yaşıyoruz.
Her ne kadar daire satışlarının yavaşladığı söylensede inşaat maliyetlerindeki dolar ve euro maliyetlerine yönelik fiyat artışları hala devam etmekte.
Geçmiş dönemde maliyetlendirilmiş ve bitmiş projelerden ev almanın tam zamanı olduğunu düşünüyorum. Çünkü yeni başlayan projelerde gerek arsa maliyetlerinden gerekse yeni oluşan maliyetlerden dolayı bir fiyat artışı olacak.
Malesef bunun önüne geçemiyoruz.
Şu anda bitmiş olan projelerin daha uygun bedellerle alıcılar tarafından temin edilmesi mümkün. 1-1,5 yıl sonra tamamlanacak projelerde daha yüksek bedellerle temin edebileceğiz. Yeni arsalarda üretme noktasında ciddi sıkıntı yaşıyoruz.
‘DOLAR KAYNAKLI BİR DURGUNLUK OLMUŞTUR’
HÜSEYİN KIRATLI – KIRATLI İNŞAAT
Arz fazlası olduğunu düşünmüyorum, yıl sonu olması sebebiyle normal durgunluktur.
Yıl sonu konut satışlarında zayıf geçer, ekim ve kasım aylarında dolardaki etkiden dolayı birazcık düşme var. Bizim açımızdan konut satışları durma noktasına geldi gibi bir şey söz konusu değil.
Stok fazlası olduğunu düşünmüyorum, sadece 2-3 aylık dolar kaynaklı bir durgunluk olmuştur ve ondan dolayı piyasada bir panik havası esiyordur.
‘YATIRIMLAR DEVAM EDİYOR’
ALPAY AYDIN – MURAT ÖZER İNŞAAT
Yatırımlar devam ediyor, yıl sonu itibariyle satışlarda artış bekliyoruz.
Otobanın açılmasından sonra Bursa ile bağlantı yapıldığında İstanbul’un sanayi tarafı Bursa, Bandırma, Bozüyük ve Kocaeli taraflarına kayması bekleniyor.
‘MUDANYA’DA CİDDİ BİR KONUT STOĞU YOK’
BİROL BİRİNCİ – BİREL İNŞAAT
15 Temmuz’dan sonra durgunluk oldu fakat, Mudanya’da bu kırıldı. Şirket olarak dairelerimiz satılıyor, projelerimiz devam ediyor. Mudanya’da ciddi bir konut stoğu yok.
‘İNŞAAT MALİYETLERİNDE ÇOK ARTIŞ VAR ‘
ALİ TUĞCU – TUĞCUOĞLU MİMARLIK
Çevremizdeki siyasi ve ekonomik gelişmeler inşaat sektörünüde etkiliyor, piyasalarda bir durgunluk var. Ekim ayında satışların yükselmesiyle kasım ayında satışta düşmeler oldu. Belirsizlikler olduğu için piyasalarda yatırım iştahı yok. 2017 yılının biraz daha temkinli geçeceğini öngörüyoruz. İnşaat maliyetlerinde çok artış var ve arz talep dengesinde bir açılma söz konusu. Belli seviyedeki konutlarda durgunluk yok, seviyenin üstündeki konutlarda durgunluk yaşanıyor. Nitelikli konut ihtiyacı devam ediyor, arz talep dengesinin doğru olduğu yerde stok yok. Geçtiğimiz zamanlarda üretim vardı talep kesilince stoklar oluşuyor fakat aşırı derecede bir stok yok.
‘BELLİ SEGMENTLERDE STOKLARDA ŞİŞME YAŞANIYOR’
AHMET ATIŞ - ATIŞ YAPI
2 yıldır lüks konut segmentinde bir daralma olduğu biliniyor.Fakat orta segmentte çok fazla bir daralma olmadığı da konut kredi kullanımlarından anlaşılıyor.
Daralma seyri görüntüsü veren bir diğer nokta arz planlamasının, reel öngörülerle yapılmaması. Bu sebeple belli segmentlerde stoklarda şişme yaşanıyor. Atış Yapı olarak bizim geçen yıla göre satışlarımızda büyüme eğilimi var. Özellikle Soğanlı Kentsel Dönüşüm Projesi dahilinde yaptığımız bölgenin şimdiden markalaşan projesi Atış Premium, bu trendde belirleyici oldu.
‘VATANDAŞ KONUT ALIMINA TEMKİNLİ YAKLAŞIYOR’
BASRİ AKYILDIZ – SERENDER MİM. MÜH. PROJE İNŞAAT ŞİRKET ORTAĞI
Piyasaların etkisi ile ilgili konut alımında bir güvensizlik ortamı söz konusu. Ekonomik veriler farklı gibi gözüksede dolar ve euro’nun hareketliliği ve gelişmeler herkesi tedirgin ediyor.
Dolayısıyla konut satışlarını etkiliyor.
Kısa süre önce faiz indirimi söz konusu olmuştu, gelişmenin geç hayata geçirildiğini düşünüyoruz. İnşaat piyasası hareketli, henüz durağana geçmedi.
Konut üretimi devam ediyor ama satışlarda bir sıkıntı var fakat müşteri portföyünüzle alakalı.
Şu anda vatandaş konut alımına temkinli yaklaşıyor.
‘ARZ TALEP ARASINDA CİDDİ SIKINTI VAR’
CEVDET YÜCE – ÇEVRE İNŞAAT
Arz talep arasında ciddi sıkıntı var.
Özellikle piyasaların hareketsizliği, faizlerin ve dövizin yükselmiş olması konut satışlarını önemli ölçüde etkiledi. Konut satışları her 3-4 yılda bir dip yapar, sonra yine yukarı çıkar.
Bunun da tam dip olduğu dönem olduğunu düşünüyorum.
