Apartmanlar, villa siteler veya işyerlerinde mülk sahibi ya da kiracıyız. Pek çok kez ödenmeyen aidat sorunları ile karşılaşırız.
Örnek olaylarda kiracı, aidatını ödemeden kaçıp gittiği hallerde yönetim mal sahibinden yüklü faiz ve masraflar talep eder.
Kiracı, ödenmeyen yüksek miktarda aidatlarda mal sahibi ile uyuşmazlığa düşer, bazen istenen faiz ve tazminatlar asıl borcun çok üzerine çıkar.
Önce FAİZ ile TAZMİNATın ayrı kavramlar olduğunu belirlememiz gerek.
Uygulamada AYLIK % 5 FAİZ olarak YANLIŞ BİR ALGI SÖZ KONUSU. Hatta Kat Malikleri Genel kurullarında SIKÇA HUKUKEN HATALI KARARLAR ALINMAKTA.
Kanunda bahsi geçen aylık %5e kadar TAZMİNAT hükmü olup, faizle ilgisi yoktur.
Geciken aidatlarda aylık % 5 gecikme tazminat kararı alınsa da alınmasa da Kat Mülkiyet Yasası, gerek icra takibi gerekse dava için geciken her aidat kaleminde bu oranın uygulanmasına imkan vermektedir.
Ancak bu halde asıl alacağa başkaca faiz ve ilave yürütülemez.
Yönetimce hatalı davranılıp tazminat yerine faiz uygulamasına gidilmişse, GECİKME FAİZİNDE kanaatimce faiz oranı yıllık % 18 (2014-2015 için kanuni faiz oranı %9 olduğu için bu oranın iki mislini) aşamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kmk.) md.20de düzenlenen gecikme tazminatı, hem temerrüt faizini hem de cezai şartı içeren bir tazminattır.
Kanun koyucu ortak gider veya avans borcunu süresinde ödemeyen kat malikinin 3095 sayılı kanun gereğince sadece yıllık % 9 oranında temerrüt faizi ödemesini yeterli görmemiş, yıllık % 51 oranında cezai şartı da bizzat ekleyerek (kanuni ifaya eklenen cezai şart) bu hükmü ve oranı tanzim etmiştir.
Bu gerekçe, vergi alacaklarını düzenleyen kanunlarımızda da olduğu gibi KMKda da yerini almıştır.
Gecikme tazminatları, blok ve/veya toplu yapı kat maliklerine ait olup yöneticiye veya icra takibi yapan veya dava açan kat malikine ait değildir.
Kat maliklerinden toplanan gecikme tazminatları nedeniyle fazla para varsa blok ve/veya toplu yapıların ortak yer ve tesislerinin işletilmesi korunması vs. gibi hususlar için toplanan ortak giderlerin genel kurul kararıyla indirilmesi yoluna gidilir.
Gecikme faizi ya da tazminatı hangi gün işlemeye başlar?
İstikrarlı örnek yargı kararlarına göre ister kiracı ister mal sahibi olun kararın alındığı toplantıya katılmışsanız ödeme gününden, katılmamışsanız kararın size yönetim tarafından tebliğ edildiği günden itibaren gecikme faizi/tazminatı ödemek zorundasınız.
Bilmediğiniz bir ödemenin faiz ve tazminatını ödeme gününden itibaren ödemek zorunda değilsiniz özetle.
Örnek davada Yargıtayımız külliyatlı gecikme tazminat ve faizleri iptal eden kararlar vermektedir.
Taşınmazınıza yönetimin veya komşunuzun
İPOTEK KOYABİLECEĞİ;
ödenmeyen aidat için yönetim (veya herhangi bir kat maliki komşunuz) tapuya müracaat ederek taşınmazınıza İPOTEK koydurabiliyor dikkat!
KMK 22. Kesin hükmü kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Ve son olarak iflas eden, acze düşen bir kat malikinin aidat borcu diğer alacaklardan öncelikli olarak ayrılıp yönetime verilir.
Saygılarımla...
