Daha bir iki yıl öncesine kadar kiracısı kiraya devam etsin diye her türlü dua ve fedakârlığı esirgemeyen mülk sahipleri, şimdilerde kira bedelini bu korkunç rayiç fiyatlara yaklaştırmak için olağanüstü yollar denemekte.
Kafalar karışık, sebep ve sonuçlar üzerine her kesimden farklı yorumlar. TÜİK enflasyonu %50, sosyal medyada çeşitlendirilen sokak enflasyonu %120, mülk kira ve fiyat enflasyonu yerine göre %300 rakamlarıyla dillendiriliyor.
Durum böyle olunca da “eski kiracı OUT”, “yeni kiracı IN” modası geçerli tabii.
Geçiniz 3+1, 4+1’leri İstanbul’da 5. Levent denilen, eskiden çöplük olan bir bölgede yapımına başlanan bir sitede 1+1’lerin fiyatının daha 2024 sonu teslim projelerde 5 Milyon TL (Yazıyla beş milyon Türk lirası) olduğuna şahit oldum. Benzer projelerdeki kira bedellerinin ise yine çılgın rakamlarla ifade edildiği acayip bir piyasa yaşanmakta. 1+1, takribi 70 metrekare bir dairenin arsa maliyeti hariç yapım maliyeti nedir? Maksimum lüksle ortalama 500.000’lerdedir sanırım. Gelin görün ki yabancıya satış, vatandaşlık, yabancılar ve özellikle Arap sermayesi gibi enteresan nedenlerle bir çılgınlık gidiyor ki diz boyu.
Gelelim asıl konuya; bir Borçlar Kanunumuz var. Kira ilişkilerini düzenliyor. Kiracının, mal sahibinin sorumluluklarını. Yanı sıra Borçlar Kanunun günün koşullarına göre ilave hükümler koyuyor Millet Meclisi. Mesela Temmuz 2022 ve sonrasında bir yıl yürürlükte kalacak olan ve sadece ikamet amaçlı kira sözleşmelerine uygulanacak olan kira artışında % 25 sınırlaması gibi hükümler.
Ev ya da işyeri kiracısının tahliye edilebilmesi öyle kolay değil. Pek çok parametreye, sınırlamaya tabi. Öncelikle sözleşmedeki kira süresinin bitmiş olmasının sözleşmeyi ortadan kaldırmadığını, sözleşmede “kira süresi bittiğinde kiracı çıkar” türünden hükümlerin kural olarak geçersiz olduğunu kendiliğinden uzama süresinin başladığını pek çoğumuz biliyoruz. Tahliye davası açma hakkı doğması için ya mal sahibi kendi ve kanunda sayılı yakınlarının o mülke ihtiyacını ortaya koyması ya da diğer sınırlı özel sebepler gerekli.
Gerçekte ihtiyacı olmayan mal sahibi, kira bedelini yükseltmedeki yasal sınırlamalar, uyarlama davalarının uzun sürmesi, rayiçlerle birkaç misle varan fiyat farkından mahrum kalmama türünden bir kısmı haklı sayılabilecek alt gerekçelerle ve aksi ispat edilemez düşüncesiyle salt tahliyeyi sağlayabilmek ve yeni kiracısına belki de misli kira bedeliyle mülkü kiraya verebilmek için ihtiyaç yoluna başvurup dava açıyor.
Kanunumuza göre de ihtiyaç yoluyla boşaltılan mülkün üç yıl süreyle başkasına kiraya vermesi halinde eski kiracının zararlarını tazminat yoluyla gidermesi gerek. Ancak, eski kiracının, kendisini ihtiyaç bahanesiyle tahliye ettiren mal sahibinden uğradığı zararlarını alabilmesi ve mal sahibine karşı diğer müeyyidelere başvurabilmesi için ön şart, tahliye edilme olayının icra takibi yapılması ve icra emri tebliğinden sonra gerçekleşmesi şartı. Diğer deyimle mal sahibi size ihtar gönderdi ya da dava açtı, mülkü bu aşamalarda boşaltırsanız mal sahibi de mülkü 3. bir kişiye kiraya verirse tazminat ve cezaya dair haklarınızı kullanamıyorsunuz bu ince noktaya dikkat. Kanunun içtihatla uygulaması böyle olsa da bu şarta katılmadığımı, yargı organları nezdinde yapılan bu açık sahteliğin bu şekilde dolaylı olarak korunmasını hazmedemediğimi de şerhle belirtmek isterim.
Son sözüm de tüm mal sahibi ve kiracılar için. Bu günler de gelir geçer şüphesiz. Duruş ve kararlarımızı belirleyen sadece rakamlar perspektifinde olmamalı; dürüstlük, erdem, kanaatkârlık, vatanseverlik, sosyal yardımlaşma gibi pek çoğumuzca unutulmaya yüz tutan asıl hayatta tutucu kavramları öne çıkarma zamanıdır.
Saygılarımla.
